Базовый расчёт
Заявленный прогноз дохода для номера Superior в Лагороссе Саки — от 1,5 млн ₽ в год. Откуда берётся эта цифра и насколько она реалистична — разбираем по шагам.
Компоненты выручки
Средняя ставка за ночь. По сопоставимым объектам Alean в Анапе, Геленджике и Архипо-Осиповке текущая ставка для номера 22 м² Superior:
- Низкий сезон (ноябрь–апрель): 4 500–6 000 ₽/ночь.
- Средний сезон (май, октябрь): 7 000–9 000 ₽/ночь.
- Высокий сезон (июнь–сентябрь): 11 000–15 000 ₽/ночь.
- Пиковые недели (середина июля – середина августа): 16 000–20 000 ₽/ночь.
Средневзвешенная ставка за год — около 9 000 ₽/ночь при правильном динамическом ценообразовании.
Загрузка. Это доля занятых номероночей от максимально возможного фонда. Зрелые объекты Alean показывают:
- Среднегодовая загрузка: 65–72%.
- Высокий сезон: 80–88%.
- Низкий сезон: 35–50%.
Базовый прогноз для Лагороссы Саки на горизонте 3–5 лет после ввода — 70% среднегодовой загрузки. Это консервативно: за счёт уникальности локации и поддержки кластера показатель может быть выше.
Активные дни сезона. 365 × 70% = 256 активных дней. При этом часть из них приходится на дни с разной ставкой. Усредняем как 200 активных дней с базовой ставкой 9 000 ₽.
Расчёт грязной выручки
200 дней × 9 000 ₽ = 1 800 000 ₽/год.
Это грязная выручка номера до вычета расходов.
Операционные расходы
Из выручки удерживаются:
Управленческая комиссия Alean. Обычно 20–25%. На сумму 1,8 млн ₽ — это 360–450 тыс. ₽.
Эксплуатационные расходы. Электричество, вода, расходники, амортизация мебели. Около 15% от выручки — 270 тыс. ₽.
Налоги. При статусе самозанятого — 6% от дохода (108 тыс. ₽). При УСН ИП — 6% (108 тыс. ₽). При НДФЛ — 13% (234 тыс. ₽).
Резерв на капремонт. Стандартно 3–5% от выручки на долгосрочные расходы — 54–90 тыс. ₽.
Чистый доход
После всех вычетов на руки инвестору остаётся:
- 1 800 000 ₽ (грязная) − 400 000 ₽ (Alean) − 270 000 ₽ (опекс) − 108 000 ₽ (налог) − 70 000 ₽ (резерв) = 952 000 ₽/год чистыми.
Это базовый сценарий. При более высокой ставке или загрузке цифры растут.
Оптимистичный сценарий
Если Лагоросса Саки выйдет на уровень зрелых объектов Alean в Анапе и Геленджике (где средневзвешенная ставка достигает 11 000 ₽/ночь, а загрузка 75%):
- Грязная выручка: 12 000 × 200 × 1,1 = ≈ 2 400 000 ₽/год.
- Чистый доход: ≈ 1 350 000 ₽/год.
Этот сценарий реализуется на горизонте 5–7 лет после ввода, по мере развёртывания кластера и роста узнаваемости.
Консервативный сценарий
Если первые годы будут сложнее (медленный набор гостей, низкая загрузка):
- Грязная выручка: 8 000 × 180 = 1 440 000 ₽/год.
- Чистый доход: ≈ 750 000 ₽/год.
Это сценарий для 1–2 года после ввода объекта.
«От 1,5 млн ₽/год» — это что
Цифра «от 1,5 млн ₽/год» в маркетинговых материалах Лагороссы Саки — это грязная выручка номера в среднегодовом сценарии. Она реалистична и подтверждается данными сопоставимых объектов.
Чистый доход инвестора ниже грязной выручки на 40–50% за счёт всех вычетов. В консервативном сценарии — около 800–900 тыс. ₽/год, в среднем — около 950 тыс. ₽/год, в оптимистичном — 1,3–1,4 млн ₽/год.
Период окупаемости
При цене входа 10 млн ₽ и чистом доходе 950 тыс. ₽/год полная окупаемость — около 5,8 лет.
При цене 7 млн ₽ и доходе 1 100 тыс. ₽/год — 6,4 года.
Это включая только операционный доход без учёта роста стоимости номера. С учётом роста цены лота на этапе строительства (25–35%) реальный возврат капитала достигается за 4–5 лет.
Сравнение с банковским вкладом
В мае 2026 ставка по банковским депозитам в РФ — около 15–18% годовых. На 7 млн ₽ это даёт 1 050 000 — 1 260 000 ₽/год без рисков.
Сравнение:
- Вклад: ≈1,1 млн ₽/год чистого дохода, нулевые риски, нет роста капитала.
- Лагоросса Саки: ≈950 тыс. ₽/год чистого дохода + рост стоимости номера на 25–35% за 3 года.
Считая интегрально (доход + рост): на горизонте 3 лет Лагоросса даёт 2,85 млн ₽ дохода + 1,75 млн ₽ роста стоимости = 4,6 млн ₽ совокупного возврата. Вклад: 3,3 млн ₽ дохода = 3,3 млн ₽ совокупного возврата.
Разница на горизонте 3 лет — 1,3 млн ₽ в пользу Лагороссы. На горизонте 7–10 лет разница может составить 4–6 млн ₽.
При этом риски: вклад — почти ноль. Лагоросса — операционные риски (загрузка), макроэкономические риски (внутренний туризм), долгосрочные — нет ясности по 2035 году.
Дополнительные источники дохода
Помимо базовой выручки от сдачи, инвестор Лагороссы Саки может получать:
- Personal use credits в виде «недель владельца» — стоимость отдыха семьи в любом отеле Alean на 14–30 дней в год, что эквивалентно 100–300 тыс. ₽/год экономии.
- Налоговую оптимизацию через ИП и УСН.
- Рост стоимости номера при возможной продаже.
Что повышает доходность
Тип номера. Family и Suite дают более высокий чек ночи, но и меньшую загрузку. Чистая доходность примерно сопоставима в относительном выражении.
Расположение в комплексе. Sea-view с верхних этажей даёт +10–15% к среднему чеку.
Период покупки. Чем раньше зайти, тем ниже цена и выше потенциал роста.
Длина владения. Зрелые объекты Alean выходят на стабильные показатели через 3–4 года после открытия. Долгосрочный владелец получает выше показатели.
Вывод
Прогноз «1,5 млн ₽/год» — это грязная выручка в реалистичном сценарии. Чистый доход инвестора — около 950 тыс. ₽/год в среднем. С учётом роста стоимости лота на 25–35% за 3–4 года и опции «недели владельца» интегральная доходность инвестиции в Лагороссу Саки сопоставима или превосходит банковский депозит при умеренном уровне рисков.
Главный множитель — горизонт владения. На 7–10 лет Лагоросса Саки даёт инвестору значимо больше, чем альтернативные инструменты той же категории.